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预计平均市场租金将继续下降,二季度北京大宗

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预计平均市场租金将继续下降,二季度北京大宗

仲量联行15日发布二季度北京房地产市场研究报告称,随着保险公司投资收购物业的放开,下半年,高端物业投资市场将继续活跃,中资公司特别是保险资金将成为市场交易的主角。   本季度,北京写字楼及商铺租金水平继续下滑,空置率再度攀升。由于下半年巨大的新增供应量,预计平均市场租金将继续下降,同时空置率水平还将进一步走高。本季度末,部分高档住宅价格快速上涨,但可能不利于成交量的持续回升。   投资市场:中资公司将成交易主角   二季度,随着国务院对开发普通商品住宅项目自有资金比例的降低,以及住宅市场销售的回暖,北京整体物业及土地投资市场都比一季度呈现出较为活跃态势。首先,中资背景的开发商积极地进行资本运作,通过股权交易收购或者出售资产以对公司的核心资产进行重新组合。同时,以金融机构、大型中央企业为背景的自用型买家也在几个重要的商业核心区,例如金融街(000402)及CBD周边洽谈整幢或大面积购置写字楼物业。   由于市场需求的下降及新增供应量的巨幅增长,北京优质写字楼及商业物业的租金均在上半年持续下滑,然而资产价格下跌的幅度相对有限。虽然多数投资者长期看好北京的发展,并开始在二季度积极寻找适当的投资物业,但是当前能够满足投资者收益要求的物业有限。同时,卖家与买家之间对于资产价格的预期差距正在缩小。   鉴于今年10月正式生效的修订后的《中国人民共和国保险法》为保险公司投资收购物业完全扫清了在法律方面的障碍,很多公司都在积极筹建专业团队以加强在房地产领域方面的投资,可以预计,从下半年起,国内保险资金将在中国物业投资市场中扮演更重要的角色。在近两年,位置优越并能带来稳定租金收益的写字楼及商业物业将会是投资的重点。<<上一页12345下一页>>

第一太平戴维斯近日发布2019年第二季度北京房地产市场研究报告。报告指出,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,住宅租赁市场则开始出现分化,二季度北京大宗投资市场继续保持活跃态势,北京甲级写字楼市场仍略显低迷。

■本报记者 刘慧

虽然深圳写字楼市场空置率上升且租金下降,但在机构眼中,其投资价值仍然具备。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 表示,回顾刚刚过去的上半年,房地产市场不同细分领域的表现不尽相同。住宅市场的成绩十分抢眼,在“因城施政”概念的指引下,一手房市场结构合理的供应端与逐渐释放的购房需求相结合,共同促成住宅成交量的大幅提升。

“中国经济基本面持续走强的背景下,投资者对中国房地产市场兴趣依旧。在过去一年中,本地投资者在投资交易中占据主导地位,海外投资者尚未在中国参与核心资产的收购。”高力国际北亚洲区董事总经理柳维伦日前在接受中国经济时报记者采访时说。

“深圳是大湾区发展规划中的核心城市,经济增长快、新兴产业崛起,深圳的房地产市场已具备成为国际机构投资者下一个门户城市的条件。”高力国际资本市场及投资服务部华南区董事林楚洲指出。

大宗投资市场继续维持活跃态势,二季度完成的成交涵盖多种物业类型,尤其以自用型物业及存量改造型物业最为抢眼。相较而言,写字楼市场正处于调整周期,尽管市场活跃度有所改善,但整体表现较以往出现下滑。可以看到,在国际国内错综复杂的形势下,未来房地产市场的发展仍然面临极大的压力与挑战,但这中间也蕴含着机遇与突破,面对新形势、寻找新动能将成为未来房地产业发展的核心主题。

柳维伦对记者表示,中国房地产市场正受益于经济增长的强劲势头,表现出良好的发展态势。不断增加的需求使新增写字楼项目净吸纳率上升。强大的国内消费支撑着零售业销售的增长,转而又带动了对于高端零售业物业的a需求。尽管政府为缓和过热的房地产市场出台的调控措施将带来一些调整,但豪宅物业仍是最吸引投资者的选择。

他认为,“大湾区的发展和当前国内资金紧缩是国际投资者进入中国新门户城市深圳的最好时机,随着越来越多的外国机构投资者进入深圳,大宗交易市场的活跃度也将在未来几年内增加,迎来整栋投资新机遇 。”

根据第一太平戴维斯研究结果显示,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,其中一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量,新增面积达125.75万平方米,同比上涨18.3%;一手普通住宅成交面积为197.96万平方米,同比上升110%。全市商品住宅供应结构合理有序,已形成了包括共有产权住房、限竞房、纯商品住房在内的多元化供应体系,有效保障购房者不同层面的购房需求。

柳维纶认为,中国的投资环境有广阔的前景。本地发展商和投资者因为有足够的现金流、乐观的经济展望和对货币政策变动的较低风险预计,将继续成为海外同行收购物业资产时的强劲对手。投资者的兴趣表现在一线城市的写字楼、零售业物业和住宅市场,以及二线城市的零售业物业和住宅市场。而现在,他们已经重返能带来更大回报的二三线城市。

高力国际中国区估价及咨询部执行董事贺志蓉对记者表示,写字楼市场仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。

与之对应的是,住宅租赁市场开始出现分化,一方面,以服务式公寓为代表的高端租赁市场保持稳健发展,本季度全市服务式公寓整体入住率环比上升1.5个百分点至88.3%;另一方面,部分上市房企开始重新审视并逐渐剥离旗下的长租公寓业务板块,曾经火热的长租公寓市场开始趋于理性,并逐渐显现出资源向头部品牌聚集的趋势。

高力国际报告显示,北京未来甲级写字楼的需求量将继续增长,到2010年底,净吸纳量将超过28万平方米。而住宅市场的强劲需求持续十余年未减,但一季度的供应量比较有限。本季仅有两个豪宅项目的465套房屋完工入市。预计住宅租赁市场发展前景良好。豪宅月租金已回升1.82%至131.68元/平方米,售价环比增长11.4%至38.338元/平方米。

外商投资中国房地产,通常采取收购商业或住宅发展用地,然后开发物业出租或者出售;或收购已开发物业,以此产生租金收入这两种投资方式。

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